Программа реновации жилья в Москве коснется не только граждан, но малый бизнес. По оценкам экспертов от 10 до 20 тысяч предпринимателей и малых предприятий могут лишиться площадей. Доля коммерческих помещений в пятиэтажках невысока, однако учитывая масштаб программы, малый бизнес получит значительный удар.
Для собственников коммерческой недвижимости государство предусматривает либо денежную компенсацию исходя из кадастровой стоимости объекта, либо предоставление аналогичного по площади помещения. Основной плюс помещений в пятиэтажках – их удачное местоположение, поэтому ни денежный эквивалент, ни другое помещение не смогут стать равноценной заменой.
Как пояснил президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов, закон предусматривает только предоставление равноценного по площади помещения, без учета других факторов. Также отсутствуют гарантии, что новое помещение будет в том же районе.
Как предусматривает статья 7 части «Особенности обеспечения жилищных прав граждан в целях реализации решения о реновации» законопроекта № 120505−7 «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» власти имеют право переселить владельца коммерческой недвижимости в любой район города. В то же время в статье 35 Конституции РФ допускается отчуждение имущества для нужд государства, только при условии равноценного возмещения. Как пояснил эксперт, компенсация должна определяться по рыночной стоимости.
Стоит отметить, что большинство предпринимателей арендуют помещения. Даже если арендатор согласиться переехать в новое помещение, то арендодатель, скорее всего, может поменять условия договора применительно к новому месту.
Кроме того, аренда помещений в пятиэтажках, как правило, на 20-30% ниже, чем в торговых центрах или новостройках при одинаковой квадратуре. Уже сейчас эксперты прогнозируют, что значительная доля малого бизнеса прекратит свою деятельность, тысячи людей останутся без места работы. Возможен и другой вариант, малый бизнес может переехать в помещения, которые не отвечают установленным стандартам.
Большая часть бизнеса в пятиэтажках относятся к сегменту микробизнеса, рентабельность которого очень низкая и очень зависит от сформированного круга клиентов. Переезд в другой район или повышение арендной платы только создаст дополнительные проблемы. Значительная часть мелких игроков будет вытеснена с рынка.
Эксперты в лице Олега Сухова рекомендуют собственникам помещений в пятиэтажках начать готовиться к судебным разбирательствам уже сейчас. Для начала необходимо отправить столичным властям официальное заявление с просьбой уведомить вас о возможных сроках и перспективе снова здания. Сохраняйте полученные ответы, а также копии протоколов собраний собственников помещений и предпринимателей. Если в закон не внесут положение о равноценности предоставляемого помещения или компенсации по рыночной стоимости, то вы можете обратиться в Конституционный суд РФ.
Тем, кто арендует помещение, необходимо сделать дополнительное соглашение к договору. В документе следует прописать новые условия, регламентирующие порядок действий при реализации программы реновации жилья в Москве. Обяжите арендодателя письменно проинформировать арендатора о том, что здание включили в программу реновации жилья в Москве и о предполагаемых сроках снова строения, включите пункт о порядке расторжения договора или возникновении новых условий, если дом попадет по столичную программу.
И собственники помещений, и арендаторы должны заранее подготовиться к программе и оценить возможные убытки, а также предусмотреть способы их покрытия. Следует подумать о переезде прежде, чем количество желающих это сделать увеличится в несколько раз. Для кого-то программа реновации жилья в Москве может и принести пользу. Можно спрогнозировать, какие игроки уйдут с рынка, и занять освободившуюся нишу.